Как перевести земучасток из ЛПХ в ИЖС


    Чтобы изменить вид разрешенного использования (ВРИ) своего участка с ЛПХ в ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, нужно еще получить разрешения на изменение ВРИ в местной администрации.

    Требования к участку для перевода с ЛПХ в ИЖС

    Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

    Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.

    В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

    1. Найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

    2. Теперь найдем Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка. Обычно ПЗЗ опубликован на сайте местной администрации. Вбейте в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) такое словосочетание — «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта. Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план».

    3. Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане. Запомните расположение участка на кадастровой карте, а именно контуры границ местности вокруг него, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.

    4. Узнаем на Карте название территориальной зоны участка. Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название всегда пишут по краям карты.

    5. Найдем описание зоны в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ). В тексте Правил вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней и узнаете какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к вашей зоне. Там же в ПЗЗ можно узнать максимально разрешенный размер участка.

    6. Различные ситуации + инструкции к каждой что нужно сделать далее:

      • Если ИЖС указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования, то нужно сначала запросить выписку/справку из ИСОГД, а потом поменять с ЛПХ на ИЖС в кадастре.

      • Если ИЖС указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования, то нужно: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2)Получить разрешение на перевод  3) Поменять с ЛПХ на ИЖС в кадастре.

      • Если ИЖС вообще не указан, то придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия.

    Этап №2 — Запрашиваем справку/выписку из ИСОГД

    Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Она потребуется в любом случае. Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах эту справку можно получить в МФЦ («Мои документы»).

    1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. Сотруднику нужно отдать свой паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

    2. Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 1000 рублей (пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279). Оплатить можно в любом банке. Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате. Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона об обращении граждан. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация.

    3. В назначенный день можно забрать справку/выписку. Достаточно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.

    Этап №3 — Определяем по ситуации дальнейшие действия

    После того как получили выписку из ИСОГД, нужно определиться что делать дальше. Дальнейшие действия зависят от каждой ситуации:

    Ситуация №1: Если ИЖС указан как основной вид разрешенного использования. В этом случае НЕ требуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Это очень упрощает задачу. Собственник участка может сразу переходить на четвертый этап — менять ЛПХ на ИЖС в кадастре.

    Ситуация №2: Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования — получаем разрешение на перевод. Разрешение на перевод нужно запросить в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Если участок в поселке, разрешение дает администрация поселка. Если в черте города, то Департамент/Комитет градостроительства. В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

    1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):

      • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования; Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. В заявлении нужно указать причины почему собственники хотят поменять ВРИ участка на ЛПХ.

      • Выписку из ИСОГД;

      • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В нее должны быть координаты границ участка;

      • Договор основания на участок; Например, собственник купил этот участок, то договор купли-продажи. Если получил участок в наследство, то свидетельство о наследстве и так далее.

      • Несколько фотографий участка + соседних (5 — 6 штук). Их достаточно распечатать на обычной бумаге;

      • Паспорта собственников;

      • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

      Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

    2. Затем собственников уведомят о дате и времени проведения первого заседания комиссии. Комиссия собирается в течение месяца после принятия заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.

    3. Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать — допустить или нет до публичных слушаний вопрос о переводе участка, т.е. стоит ли вообще заниматься данным вопросом. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей. Уже на данном этапе комиссия может дать отказ на перевод участка в ЛПХ. Например, вокруг все застроено хорошими жилыми домами, то могут и не разрешить. Ведь на участке ЛПХ можно держать скот. Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Оно проходит примерно через 2 — 4 месяца. За месяц до проведения слушаний администрация сообщит об этом на своем сайте и в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ. Чаще всего администрация не будет лично оповещать владельцев соседних участков о проведении публичных слушаний, чтобы они могли в нем поучаствовать и проголосовать. Обычно зовут соседей только когда в результате перевода участок может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ.

    4. Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. В поселках слушания проводятся обычно в местных Домах культуры. Участвовать и голосовать на слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование, а голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.

    5. Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, то она отправит его главе администрации.

    6. Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию. Вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.

    7. В назначенный день собственник может забрать в местной администрации письменное разрешение о переводе участка в ЛПХ.

    Этап №4 — Меняем ЛПХ на ИЖС в Росреестре

    Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в отделение Росреестра. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую, то лучше так и сделать. Услуга называется внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество. Сама подача документов в МФЦ или отделение Росреестра не различается.

    1. Всем собственникам участка обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Дополнительно можно заказать новую выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка вместо ЛПХ будет ИЖС. Она стоит 460 рублей. Ее отдадут по окончанию услуги.

      После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

      • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;

      • Выписку/справку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.

      • Разрешение администрации о переводе с ИЖС на ЛПХ. (только если ЛПХ как условно разрешенный вид использования);

      • Правоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;

      • Чек об оплате госпошлины.

    2. Сотрудник cоставит заявления об изменении сведений из ЕГРН, собственникам нужно их подписать.

    3. Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому заявителю даст опись/расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору. Теперь остается ждать изменения ВРИ участка с ЛПХ на ИЖС. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

    4. В назначенный день собственники могут забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут. В ней будет написано, что ВРИ участка теперь ИЖС.


    Скачать документ